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专家预测江门房价未来一两年恐难下降

2019-06-08 12:47:40来源:励志吧0次阅读

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上周本报报道了市区一块优质小地块拍出了接近此前江门地王的拍卖价(详见5月31日JMA3版《城市扩容遭遇“紧箍咒”》),并分析了江门政府未来供地策略,随即引起业界广泛关注,众多房地产专业站转载,而由该报道衍生出来的关于江门未来房价走向的大讨论也随即成为了市民关注的焦点话题。

“一大一小”的供地策略,可以保持江门商住用地价格一路坚挺,甚至不断上扬,而地价走高又对房价继续上涨形成了巨大的压力。不少地产专家认为,除非房地产市场出现大规模的供大于求,否则江门房价很难在短期内出现较大幅度的下降。而已经进驻滨江新区的保利,和传闻中即将进驻江门的万科等大型房企,其发展项目的房价将成为决定未来江门房价的主要影响因素。

江门地价难走低

“政府正在积极通过发展房地产业来提高城市建设水平。”市房地产分析师王先生表示,与此前缺乏前瞻性规划的无序卖地不同,江门目前的卖地策略实际上就是由政府主导的“一大一小”策略,在重点发展区域投下一个大型房企,再将该地区其他地块分拆,分阶段推出市场。政府目的很明确,就是利用大型房企建设城市地标式的建筑或项目,从而提高周边地价,同时实现城市建设水平的整体提高。

“大房企拿地的成本其实也不低。”一已经进驻江门的大型房企有关负责人表示,虽然地方政府在引进大型房企时会给予很多优惠政策,而其开发项目的地价也比此后拍卖的周边地块要低,但大型房企实质上并没有占到多少便宜。该负责人认为,大型房企往往可以拿到未来城市发展的核心地块,但在这些大房企进驻之前,这些地往往远离成熟的市区中心,原地价本身就不高。此外,大型房企“低价”拿地时,其交易往往会附属有诸多市政建设和公租房建设等要求,如需配建体育馆、市政道路、公租房等。“这些都是需要被计算进地价的成本。”

“江门的商住用地仍然是稀缺资源。”市怡福地产策划总监谭华驹表示,纵观近几年,江门的房地产开发总量并不大,而此前房企的囤地总量也不大。因此,国家对各地每年的土地指标进行了严控之后,江门可开发的商住用地一直处于稀缺的状态,造成了江门房地产市场的供货量一直没有得到很大的提升,但需求却在不断增多,房价水涨船高。受此影响,新楼盘遍地开花的中山,供货量在近年迅速放大,房价上涨乏力,目前已经取代江门,成为了珠三角地区的“价格洼地”。

成本上涨必然带动房价水涨船高

“区域配套完善了,地价自然水涨船高。”市怡福地产策划总监谭华驹表示,以双龙大道片区为例,数年前只有星河花园等寥寥的楼盘,到处都是荒地,当时的房价与中天国际这边相比,简直可以说“抵到烂”。而现在,凤山水岸、义乌小商品批发城、建泓·璟园、凯茵地产项目、骏景湾品峰等,该片区楼盘日渐聚集,而妇幼保健院等城市配套设施也在不断完善中,目前该地区的房价已经直逼中天国际附近的楼盘。“该区域的旗杆山地块近日得以高价拍出,开发商看中的正是该地区完善的配套。”

“事实上,周边的风扇水岸以及建弘璟园都已上调销售均价。”华茵堡营销策划总监黄锦康指出,地价的上涨,会造成买地方跟卖地方的心理价格预期同样会提高。一方面开发商对周边地块更加有信心地报价、竞标,进一步推高地价。另一方面,实力薄弱的开发商则会放慢开发进度,形成市场住宅供应量紧缺。而一旦未来土地价格上涨形成普遍预期,当前的房价就会快速上升。

造城大房企将是未来房价风向标

“在江门,没有任何一个房企可以决定江门的房价水平,但参与造城的大型房企却对未来房价的走向有着决定性的影响。”房地产分析师王先生认为,已经进驻正在建设的保利,传闻中即将进驻市区的万科,正在市区和滨江新区积极寻求新地块继续发展碧桂园,这些参与江门造城的大房企出手必是大手笔,项目体量大,整体品质高,有集中大批量推货的实力。因此,其推货时的定价将直接影响整个市场的房价走势。“若其定价过低,大批量的推货,其他中小型楼盘就很难卖了,终只能降价。若其定价过高,其他中小型楼盘也就有了涨价的空间。”

“定价不会过低。”市怡福地产策划总监谭华驹表示,以保利项目为例,虽然地价不高,但其买地的附加条件还是比较苛刻的,仅是所承担的体育馆的建设就需要投入一大钱。而从保利项目的设计方案可以看出,项目的定位较高,开发成本必然比一般项目要高。“且保利的项目所在位置将成为未来城市新中心,购房者对在该地区购房成本的心理预期还是比较高的,即便定价比其他区域高,也会有不少购房者愿意接受。”

专家:未来一两年对新房的需求仍然比较旺盛

“大型房企不断涌入,新城市中心粗具雏形,大项目不断落户。”华茵堡集团营销策划总监黄锦康表示,对于江门房地产市场来说,近一两年可以说利好消息不断,大型房企的不断涌入,说明不仅本地房企对江门房地产市场的发展有信心,大型房企也看好江门的房地产市场。而以北新区和滨江新区启动区为核心的新城市中心已经粗具雏形,江门引进的大项目不断在周边落户,为以该地区为中心的江门房地产市场提供了新的购买力来源。

“未来一两年房价突然往下走的可能性不大,除非江门出台新的严厉房控措施。”市房地产分析师王先生表示,地价的坚挺,甚至不断走高,加上各种建材价格、人工等成本的不断增加,开发商正面临着一路走高的开发成本,而受用地指标限制的商住用地供应也决定了江门房地产市场供应量难以突然的增大。而就目前的市场情况判断,至少在未来一两年,江门市民和涌入江门发展的新江门人对新房的需求仍然比较旺盛,因此,出现因供大于求而出现楼盘集体降价甩卖的可能性并不大。“只要房价不要因失控而招致当地政府在政策层面进行严控打击,未来一两年江门的房价仍可维持震荡调整和小幅上涨的走势。”

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